Taux d'endettement

Le taux d'endettement rapporte les charges de crédit aux revenus. Il constitue le premier filtre de tout dossier, et sa limite s'est durcie depuis que les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sont devenues contraignantes pour les banques.

La règle

Le taux ne doit pas dépasser trente-cinq pour cent des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt immobilier est plafonnée à vingt-cinq ans, avec un allongement possible dans certains cas de construction ou de travaux importants. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée, réservée en grande partie à l'acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants.

Ce qui entre dans le calcul

Au numérateur, toutes les mensualités de crédit en cours, y compris les crédits à la consommation et les locations avec option d'achat, plus la mensualité envisagée. Au dénominateur, les revenus nets stables : salaires, pensions, et revenus locatifs retenus le plus souvent à hauteur de soixante-dix pour cent. Les primes variables ne sont prises en compte que si elles sont récurrentes et documentées sur plusieurs années.

Le reste à vivre

Deux dossiers au même taux d'endettement ne se valent pas. Une banque regarde aussi la somme qui subsiste après les charges, rapportée à la composition du foyer, et la tenue des comptes sur les derniers mois : découverts, incidents de paiement, jeux d'argent. C'est souvent ce second examen qui emporte la décision.